Vendendo o imóvel único: quando fica isento?
Se for realmente o único imóvel em seu nome e a venda for de até R$ 440.000 → isento. O desafio costuma estar em confirmar o "único".
Base legal: Lei 9.250/95, art. 23
Calcule o Imposto sobre Ganho de Capital em Imóvel
Por que "único imóvel" gera tanta dúvida
A lei é simples na letra — venda de até R$ 440.000 do único imóvel, sem outra venda nos últimos 5 anos — mas a dificuldade prática está em definir com precisão o que conta como "ter um imóvel". Vagas de garagem com matrícula própria, frações herdadas, imóveis no exterior e regime de bens do casamento são as situações que mais geram dúvida e mais risco de autuação se declaradas incorretamente.
No exemplo desta página — compra por R$ 180.000 em 2012, venda por R$ 350.000 em 2026, como único imóvel — o ganho de capital seria de R$ 170.000, mas o imposto devido é R$ 0,00 porque todas as condições da isenção são atendidas.
Checklist antes de declarar a isenção
- Confirmar que não há nenhum outro imóvel (nem fração) em seu CPF na data da venda.
- Confirmar que não houve nenhuma outra venda de imóvel nos 5 anos anteriores.
- Confirmar que o valor de venda (não o ganho) não ultrapassa R$ 440.000.
- Verificar o regime de bens do casamento, se aplicável.
- Verificar se vagas de garagem ou outras unidades têm matrícula própria.
Se a isenção não se aplicar
Quando alguma condição não é atendida, o cálculo do imposto segue o caminho normal: ganho bruto, fatores de redução por tempo de posse e alíquota de 15% sobre o que sobrar. Use a calculadora completa para simular seu caso específico, ou avalie a isenção por reinvestimento em 180 dias, que não depende de ser imóvel único.
Dúvidas sobre a venda do imóvel único
O que a Receita Federal considera "único imóvel"?
É o único imóvel — de qualquer tipo, residencial, comercial ou terreno — que consta em seu nome (CPF) na data da venda, em qualquer lugar do Brasil ou do exterior. Não importa se você mora nele ou não: o critério é titularidade, não uso.
Imóvel em nome do casal conta como um imóvel só?
Depende do regime de bens. Em comunhão parcial ou universal, o imóvel do casal costuma ser tratado como um bem comum. Em separação total de bens, cada cônjuge é avaliado individualmente pelos imóveis em seu próprio nome. Casos de união estável ou imóveis adquiridos antes do casamento podem ter tratamento específico — vale confirmar com um contador.
Tenho uma vaga de garagem separada do apartamento, isso conta como outro imóvel?
Se a vaga tiver matrícula própria no cartório de registro de imóveis (separada da matrícula do apartamento), tecnicamente é considerada um imóvel distinto, o que pode comprometer o enquadramento como "único imóvel". Se a vaga estiver na mesma matrícula do apartamento, não há esse problema.
E se eu tiver herdado uma fração de outro imóvel?
Possuir uma fração (mesmo pequena) de outro imóvel, ainda que por herança e não formalmente inventariada, pode ser suficiente para descaracterizar a condição de "único imóvel" perante a Receita Federal. Vale avaliar com cuidado antes de declarar a isenção.
Vendendo o imóvel único acima de R$ 440.000, existe alguma saída?
Sim: a isenção por reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias não tem limite de valor e pode ser usada mesmo quando a isenção de imóvel único não se aplica (seja por ultrapassar R$ 440.000, seja por já ter sido usada nos últimos 5 anos).