Isenção de R$ 440 mil na venda do imóvel único
Vendendo por até R$ 440.000 o único imóvel que você possui, sem outra venda nos últimos 5 anos → isento de imposto
Base legal: Lei 9.250/95, art. 23 · Limite absoluto, sem isenção parcial
Calcule o Imposto sobre Ganho de Capital em Imóvel
A regra em detalhe
O art. 23 da Lei 9.250/95 isenta do Imposto de Renda o ganho de capital obtido na venda do único imóvel que uma pessoa possui, desde que o valor de venda não ultrapasse R$ 440.000 e não tenha havido outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores. Diferente da isenção por reinvestimento (que é proporcional), esta é uma isenção de tudo ou nada: passando de R$ 440.000, mesmo que por R$ 1, o benefício desaparece por completo e o ganho de capital inteiro é tributado como se a isenção não existisse.
No exemplo desta página (compra por R$ 200.000, venda por R$ 440.000), o ganho de capital seria de R$ 240.000,00 — mas como todas as condições da isenção são atendidas, o imposto devido é R$ 0,00. Se a venda tivesse sido por apenas R$ 1 a mais, o imposto (já considerando os fatores de redução por tempo de posse) passaria a ser de aproximadamente R$ 22.699,20.
Quando essa isenção não se aplica
- Quando o vendedor possui mais de um imóvel em seu nome na data da venda.
- Quando o vendedor já vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos (mesmo que aquela venda tenha sido isenta por outro motivo).
- Quando o valor de venda ultrapassa R$ 440.000, ainda que minimamente.
Nesses casos, vale avaliar a isenção por reinvestimento em 180 dias, que não tem limite de valor mas exige comprar outro imóvel residencial com o dinheiro da venda.
Vale a pena declarar mesmo isento?
Sim. Mesmo com imposto zerado, é recomendável informar a venda na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis" da declaração de IRPF e atualizar a ficha de bens e direitos. Isso evita questionamentos futuros da Receita Federal sobre a origem dos recursos e mantém seu histórico patrimonial consistente.
Dúvidas sobre a isenção de R$ 440 mil
O limite de R$ 440.000 é sobre o valor de venda ou sobre o ganho?
É sobre o valor de venda (o preço total do imóvel na escritura), não sobre o lucro. Um imóvel vendido por R$ 440.000 está dentro do limite mesmo que o ganho de capital seja de apenas R$ 10.000 ou de R$ 200.000 — o que importa é o valor total da venda.
Vendi por R$ 440.001, perco a isenção inteira?
Sim. É um limite absoluto, sem margem de tolerância nem isenção proporcional: ultrapassando R$ 440.000 por qualquer valor, o ganho de capital inteiro volta a ser tributado normalmente. No exemplo desta página, isso significa pagar R$ 22.699,20 em vez de zero.
O que conta como "único imóvel"?
É o único imóvel (de qualquer natureza — casa, apartamento, terreno, sala comercial) registrado em seu nome na data da venda. Imóveis em nome do cônjuge em regime de separação total de bens, ou herdados mas ainda não inventariados, podem mudar essa análise — o ideal é confirmar sua situação específica com um contador antes de declarar a isenção.
Posso usar essa isenção mais de uma vez?
Não em um intervalo curto: a lei exige que você não tenha realizado nenhuma outra venda de imóvel nos 5 anos anteriores à venda que está usando a isenção. Passado esse prazo de 5 anos, a isenção pode ser usada novamente em uma próxima venda que atenda aos mesmos requisitos.
Essa isenção soma com a de reinvestimento em 180 dias?
Não precisa somar — geralmente uma substitui a outra. Se a isenção de imóvel único já zera o imposto, não há necessidade de reinvestir. Mas se a venda ultrapassar R$ 440.000 (perdendo a isenção de imóvel único), reinvestir o valor em outro imóvel residencial em até 180 dias ainda pode zerar ou reduzir o imposto proporcionalmente — são regras independentes, com prazos de 5 anos próprios cada uma.