Vendi por R$ 400.000, comprei por R$ 200.000: quanto pago de imposto?
Exemplo (10 anos de posse, sem isenções): ganho de capital de R$ 200.000,00 bruto → DARF de R$ 19.725,86
Ganho após fatores de redução: R$ 131.505,76 · Alíquota: 15% · Vencimento: 28/02/2026
Calcule o Imposto sobre Ganho de Capital em Imóvel
Contexto: vender por R$ 400.000 tendo comprado por R$ 200.000
Vender por R$ 400.000 é uma faixa comum para imóveis fora dos grandes centros ou apartamentos compactos. Nessa faixa, vale checar com atenção a isenção de imóvel único (até R$ 440.000) — muita gente que vende nesse valor não paga nada de imposto.
Passo a passo do cálculo
O ganho bruto é a diferença simples entre os dois valores: R$ 400.000 − R$ 200.000 = R$ 200.000,00. Sobre esse valor incidem os fatores de redução da Lei 11.196/2005, que dependem de quanto tempo você ficou com o imóvel — no exemplo acima (compra em 2016, venda em 2026, 10 anos de posse), o ganho reduzido cai para R$ 131.505,76. Sem nenhuma isenção aplicável, a alíquota de 15% incide sobre esse valor, resultando em R$ 19.725,86 de imposto devido, com vencimento em 28/02/2026.
Suas datas reais de compra e venda mudam esse número — quanto mais tempo você ficou com o imóvel, maior a redução. Use a calculadora acima com as datas exatas da sua transação para um resultado preciso, incluindo benfeitorias comprovadas e corretagem, que também reduzem o imposto final.
Isenções que podem reduzir ou zerar esse imposto
Se R$ 400.000 for o valor de venda do seu único imóvel e esse valor não ultrapassar R$ 440.000, e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, a venda é totalmente isenta — não importa qual seja o ganho. Se você pretende usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, a isenção por reinvestimento também pode zerar ou reduzir proporcionalmente o imposto, mesmo em valores acima de R$ 440.000. Veja os detalhes de cada isenção nas página da isenção de R$ 440 mil e na página de reinvestimento em 180 dias.
Isenção de imóvel único: essa venda por R$ 400.000 se qualifica?
Você está dentro do limite de isenção de imóvel único, mas por uma margem relativamente estreita: faltam apenas R$ 40.000,00 (cerca de 9%) para ultrapassar o teto de R$ 440.000. Qualquer valor de venda um pouco acima disso já tiraria o direito a essa isenção por completo. Isso vale apenas se R$ 400.000 for o valor de venda do seu único imóvel e você não tiver usado essa mesma isenção (nem vendido outro imóvel elegível) nos últimos 5 anos — condições da Lei 9.250/95, art. 23. Diferente da isenção por reinvestimento, aqui não é preciso comprar outro imóvel: o dinheiro pode ser usado livremente.
Tabela: 3 cenários de tributação para quem vendeu por R$ 400.000 e comprou por R$ 200.000
Todos os valores abaixo usam o mesmo exemplo de 10 anos de posse (compra em 2016, venda em 2026) já mostrado acima, para permitir a comparação direta entre os três caminhos possíveis nesta venda específica:
| Cenário | Ganho tributável | Imposto (DARF) |
|---|---|---|
| (a) Sem isenção nenhuma | R$ 131.505,76 | R$ 19.725,86 |
| (b) Com isenção de imóvel único | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| (c) Com reinvestimento total em 180 dias | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
Repare que, para essa venda de R$ 400.000, as linhas (b) e (c) chegam ao mesmo resultado (imposto zero) — a isenção de imóvel único já resolve sozinha, sem precisar reinvestir em outro imóvel.
O que muda em relação aos outros valores desta série
Comparado a quem vendeu por R$ 300.000 (tendo comprado por R$ 150.000), essa venda por R$ 400.000 representa um ganho bruto maior (100% sobre o valor de compra, contra 100% naquele caso), mas a elegibilidade à isenção de imóvel único segue a mesma (ambos dentro do limite de R$ 440.000).
Já quem vender por R$ 500.000 (tendo comprado por R$ 250.000) terá um ganho bruto maior (100% sobre o valor de compra, contra 100% aqui), e, diferente desta página, já sem direito à isenção de imóvel único por ultrapassar R$ 440.000. Veja ambos os casos nos links da barra lateral ou abaixo.
Perguntas Frequentes
Quanto de imposto pago ao vender por R$ 400.000 um imóvel comprado por R$ 200.000?
Considerando 10 anos de posse (comprado em 2016, vendido em 2026), sem isenções, o imposto estimado é R$ 19.725,86 sobre um ganho de capital tributável de R$ 131.505,76 — já descontados os fatores de redução por tempo de posse. Use a calculadora acima com suas datas reais para o valor exato.
Vendendo por R$ 400.000, sendo meu único imóvel, fico isento?
Sim. Como R$ 400.000 está dentro do limite de R$ 440.000, se for seu único imóvel e você não tiver vendido outro nos últimos 5 anos, a venda é totalmente isenta (Lei 9.250/95, art. 23).
Qual o ganho de capital nessa venda?
O ganho bruto é R$ 200.000,00 (R$ 400.000 − R$ 200.000). Depois de aplicar os fatores de redução por tempo de posse, o ganho reduzido cai para R$ 131.505,76 — uma redução de aproximadamente 34% no exemplo de 10 anos de posse usado aqui.
E se eu reinvestir tudo em outro imóvel?
Reinvestindo 100% do valor de venda em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho de R$ 131.505,76 fica integralmente isento — não há imposto a pagar, desde que você não tenha usado esse mesmo benefício nos últimos 5 anos.
Como fica se esse for o meu único imóvel, mas o valor passar de R$ 440.000?
Nesse valor, a isenção de imóvel único já cobre a venda por completo (veja a pergunta acima) — não é preciso reinvestir.
Vender por R$ 400.000 está perto do limite de R$ 440.000 da isenção de imóvel único?
Você está dentro do limite de isenção de imóvel único, mas por uma margem relativamente estreita: faltam apenas R$ 40.000,00 (cerca de 9%) para ultrapassar o teto de R$ 440.000. Qualquer valor de venda um pouco acima disso já tiraria o direito a essa isenção por completo.
Nos 3 cenários possíveis (sem isenção, imóvel único, reinvestimento), quanto eu pagaria vendendo por R$ 400.000?
Sem isenção, o imposto seria R$ 19.725,86. Com a isenção de imóvel único, o imposto seria R$ 0,00. Reinvestindo 100% do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias, o imposto cai a R$ 0,00.
Qual a diferença entre vender por R$ 400.000 e vender por R$ 300.000?
Vendendo por R$ 300.000 (compra de R$ 150.000), o ganho bruto é de 100% sobre o valor de compra; nesta página, vendendo por R$ 400.000 (compra de R$ 200.000), o ganho bruto é de 100%. A elegibilidade à isenção de imóvel único é a mesma nos dois casos.
Qual a diferença entre vender por R$ 400.000 e vender por R$ 500.000?
Vendendo por R$ 500.000 (compra de R$ 250.000), o ganho bruto é de 100% sobre o valor de compra; nesta página, vendendo por R$ 400.000 (compra de R$ 200.000), o ganho bruto é de 100%. Diferente desta página, aquele caso já ultrapassa o limite de isenção de imóvel único (R$ 440.000).