Isenção por reinvestimento em imóvel residencial (180 dias)
Reinvestir 100% do valor da venda em outro imóvel residencial em até 180 dias → isenção total, sem limite de valor
Base legal: Lei 11.196/2005, art. 39 · Isenção proporcional se parcial · Usável 1x a cada 5 anos
Calcule o Imposto sobre Ganho de Capital em Imóvel
Como funciona a isenção
Diferente da isenção de imóvel único (limitada a R$ 440.000), a isenção por reinvestimento não tem teto de valor — o que importa é aplicar o dinheiro recebido na compra de outro imóvel residencial localizado no Brasil, dentro de 180 dias contados da assinatura do contrato de venda. Isso torna essa isenção especialmente relevante para vendas de alto valor, onde a isenção de imóvel único já não se aplica.
No exemplo desta página, vender por R$ 800.000 um imóvel comprado por R$ 400.000 (10 anos antes) gera, sem nenhuma isenção, um imposto estimado de R$ 37.831,84. Reinvestindo metade do valor da venda (R$ 400.000) em outro imóvel residencial dentro do prazo, o imposto cai pela metade, para R$ 18.915,92. Reinvestindo os R$ 800.000 inteiros, o imposto some por completo.
O que conta como "imóvel residencial"
Casas e apartamentos destinados à moradia contam. Terrenos sem construção e imóveis comerciais (salas, lojas, galpões) não contam — nem como imóvel vendido nem como imóvel comprado. Veja as páginas específicas sobre venda de terreno e imóvel comercial para entender o que muda nesses casos.
Cuidados práticos
Como o benefício depende de uma ação futura (concluir a compra em 180 dias), é importante não declarar a isenção sem segurança razoável de cumprir o prazo — o descumprimento gera cobrança do imposto com juros e multa. Guarde o contrato de venda com a data exata, já que o prazo conta a partir dela, e reúna a documentação da compra do novo imóvel para eventual comprovação à Receita Federal.
Dúvidas sobre a isenção por reinvestimento
O prazo de 180 dias conta a partir de quando?
A partir da data de celebração do contrato de venda do imóvel — não da data do registro em cartório nem do recebimento do dinheiro. Se você vender e só assinar o contrato de compra do novo imóvel no dia 181, perde o direito à isenção.
Essa isenção vale para qualquer tipo de imóvel?
Não. Tanto o imóvel vendido quanto o imóvel comprado precisam ser residenciais. Não vale para terreno (sem construção), nem para imóvel comercial, nem para reinvestimento em reforma de imóvel que você já possui em vez de comprar um novo — exceto no caso específico de quitação de financiamento de imóvel residencial já possuído, que a Receita Federal passou a aceitar.
E se eu reinvestir só uma parte do dinheiro?
A isenção é proporcional ao percentual do valor de venda que foi reinvestido. No exemplo desta página (venda de R$ 800.000, reinvestimento de R$ 400.000 = 50%), metade do ganho de capital fica isenta e a outra metade é tributada normalmente — o imposto cai de R$ 37.831,84 para R$ 18.915,92.
Posso usar essa isenção mais de uma vez?
Só uma vez a cada 5 anos — essa restrição é própria da isenção por reinvestimento (art. 39 da Lei 11.196/2005) e é independente da restrição de 5 anos da isenção de imóvel único. Ou seja, usar uma não consome o direito de usar a outra em uma venda diferente.
O que acontece se eu não completar a compra em 180 dias?
A Receita Federal cobra o imposto retroativamente, com juros (taxa Selic acumulada) e multa. Por isso é importante só declarar a intenção de reinvestir se você tiver segurança razoável de concluir a compra dentro do prazo.