Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Calculadora Completa
Exemplo: imóvel comprado por R$ 300.000 em 2015, vendido por R$ 500.000 em 2026, sem isenções → DARF de R$ 18.915,92
Alíquota: 15% (até R$ 5 milhões de ganho) · Isenções: R$ 35 mil, R$ 440 mil (imóvel único) e reinvestimento em 180 dias · Vencimento: último dia útil do mês seguinte
Calcule o Imposto sobre Ganho de Capital em Imóvel
O que é ganho de capital na venda de imóvel?
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor pelo qual você vendeu o imóvel e o custo de aquisição (o que você pagou por ele, mais benfeitorias comprovadas). Quando essa diferença é positiva, ela pode estar sujeita ao Imposto de Renda — é esse valor que a Receita Federal chama de ganho de capital, apurado pelo programa GCAP e recolhido via DARF.
Como calcular o ganho de capital do imóvel
O cálculo segue quatro etapas. Primeiro, o ganho bruto: valor de venda menos custo total de aquisição (compra + benfeitorias com nota fiscal) menos a corretagem paga na venda. Segundo, aplicam-se os fatores de redução (FR1 e FR2, explicados abaixo), que diminuem esse ganho conforme o tempo em que você ficou com o imóvel. Terceiro, verifica-se se alguma isenção se aplica. Por fim, sobre o que sobrar incide a alíquota progressiva: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima disso — faixas que praticamente nunca afetam a venda de um imóvel residencial comum.
As três isenções que podem zerar o seu imposto
1. Bens de pequeno valor: venda de até R$ 35.000 é isenta automaticamente, independentemente do lucro (Lei 9.250/95, art. 22).
2. Imóvel único: se for o único imóvel que você possui, vendido por até R$ 440.000, e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, a venda é isenta por completo (Lei 9.250/95, art. 23). É um limite absoluto: passou de R$ 440.000, tributa tudo.
3. Reinvestimento em 180 dias: se você usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, fica isento — proporcionalmente, se reinvestir só uma parte (Lei 11.196/2005, art. 39). Essa isenção não vale para terreno nem imóvel comercial, e só pode ser usada uma vez a cada 5 anos — restrição independente da do imóvel único, ou seja, usar uma não “gasta” a outra.
Fatores de redução: quanto mais tempo você segurou o imóvel, menos imposto paga
A Lei 11.196/2005 criou dois fatores (FR1 e FR2) que reduzem o ganho de capital com base no tempo de posse do imóvel. Na prática, quem comprou há muitos anos — especialmente antes de novembro de 2005 — pode ter o ganho tributável reduzido para uma fração pequena do ganho bruto. Imóveis comprados antes de janeiro de 1996 seguem uma tabela legada diferente e não são cobertos por esta calculadora; nesse caso, consulte o programa GCAP da Receita Federal.
Prazo e como pagar o DARF
O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, pelo código de receita 4600 (Ganhos de Capital na Alienação de Bens). O caminho recomendado é: baixar o programa GCAP no site da Receita Federal, informar os dados da venda, gerar o DARF automaticamente, pagar no prazo e depois importar o resultado na declaração anual de IRPF. Atraso gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros Selic.
Posso descontar a reforma do imóvel?
Sim — benfeitorias comprovadas com nota fiscal (reforma estrutural, ampliação, piscina, etc.) somam ao custo de aquisição e reduzem o ganho tributável. Manutenção simples (pintura, pequenos reparos) e gastos sem nota fiscal não entram nessa conta. Guarde os documentos: eles fazem diferença real no imposto final.
Imóvel recebido de herança paga isso?
A transmissão por herança em si é tributada pelo ITCMD, um imposto estadual — diferente do ganho de capital. Mas quando esse imóvel for vendido no futuro, há ganho de capital normal, calculado sobre o valor declarado no inventário (não sobre o que o falecido pagou originalmente). Se esse valor de inventário for baixo, o ganho na venda tende a ser maior. Vamos detalhar esse cálculo específico em uma página dedicada a herança em breve.
Dúvidas sobre ganho de capital em imóvel
Quanto pago de imposto ao vender um imóvel?
A alíquota é de 15% sobre o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, já reduzido pelos fatores de redução da Lei 11.196/2005). Por exemplo, vender por R$ 500.000 um imóvel comprado por R$ 300.000 em 2015 gera um ganho de capital que, após os fatores de redução, resulta em um imposto de aproximadamente R$ 18.915,92. Só nos ganhos acima de R$ 5 milhões a alíquota sobe (17,5%, 20% e 22,5% por faixa).
Vendi meu único imóvel, preciso pagar imposto?
Se for realmente o único imóvel que você possui, o valor de venda for de até R$ 440.000 e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, a venda é totalmente isenta (Lei 9.250/95, art. 23). Atenção: esse limite é absoluto — se a venda ultrapassar R$ 440.000, mesmo que por R$ 1, todo o ganho volta a ser tributado normalmente, sem isenção parcial.
Se eu comprar outro imóvel, fico isento?
Sim, desde que reinvista o dinheiro da venda em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39). Se reinvestir 100% do valor, a isenção é total; se reinvestir uma parte, a isenção é proporcional a essa parte. Esse benefício só vale para imóvel residencial (não vale para terreno ou imóvel comercial) e só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
Como calcular o ganho de capital de imóvel?
A fórmula básica é: ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição (compra + benfeitorias com nota fiscal) − corretagem paga na venda. Sobre esse valor aplicam-se os fatores de redução FR1 e FR2 (que diminuem o ganho conforme o tempo de posse), e só então as isenções e a alíquota de 15%. Use a calculadora acima para ver o passo a passo do seu caso.
Qual o prazo para pagar o DARF do ganho de capital?
O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, pelo código de receita 4600. Por exemplo, para uma venda em janeiro, o prazo é o último dia útil de fevereiro. O programa GCAP da Receita Federal calcula o valor exato e gera a guia.
Posso descontar a reforma do imóvel?
Sim. Benfeitorias comprovadas com nota fiscal (reforma, ampliação, piscina, etc.) somam ao custo de aquisição e reduzem o ganho tributável. Gastos de manutenção simples (pintura, reparos pontuais) e despesas sem nota fiscal não entram nessa conta.
Imóvel recebido de herança paga ganho de capital?
Só há ganho de capital na venda futura desse imóvel, não na transmissão em si (que é tributada separadamente pelo ITCMD, um imposto estadual). O custo de aquisição, para fins de ganho de capital, normalmente é o valor declarado no inventário — se esse valor for baixo, o ganho na venda tende a ser maior. Vamos detalhar esse cálculo em uma página dedicada a herança em breve.